Алена Голдина: «Пороги входа в недвижимость за рубежом сравнимы с Россией»
Инвестиции в недвижимость за рубежом всегда были интересным направлением для тех россиян, которые могут себе позволить подумать о таком варианте. Какие страны можно выбрать для покупки недвижимости? Как не наделать ошибок, покупая недвижимость за рубежом? Существуют ли варианты инвестиций в недвижимость за рубежом для российского среднего класса? В гостях у Finversia – основатель агентства Goldina Real Estate Алена Голдина.
– Нередко думают, что покупка недвижимости за рубежом требует очень крупных сбережений. Насколько это утверждение справедливо?
– Пороги входа в зарубежную недвижимость сравнимы с порогами входа в недвижимость в крупных городах России.
– В 2022 году оказались недоступны многие направления частных инвестиций. Появились и дополнительные драйверы для желающих инвестировать в зарубежную недвижимость, связанные с мобилизацией, с возможностью доступа к мировым финансовым сервисам. Что сейчас происходит с инвестициями в европейскую недвижимость? Какие варианты остались?
– Мы раньше продавали много недвижимости в Португалии и Испании, так как россиян привлекают чаще всего жилье у теплого моря. Сейчас многие, наоборот, распродают свои активы в этих странах. Например, в Португалии гражданам России сейчас нельзя открывать счет в банке, не дают виды на жительство для новых резидентов.
– А если недвижимость уже была куплена, например, в Испании?
– Цены на недвижимость будут падать. Если эта недвижимость куплена в инвестиционных целях, то мы советуем ее продавать, пока цены не сильно упали. Испания никогда не была выгодным рынком для инвестиций в недвижимость. Аренда там очень дешевая, а налоги на доходы от аренды высоки. Есть более выгодные рынки, например, Турция или Индонезия.
– Я в 2011 году впервые побывал в Португалии, влюбился в эту страну. А в 2012 году я был там на отдыхе и тогда задумался, не купить ли старый большой дом рядом с морем. Стоило это сравнимо с двушкой в Москве.
– Это была бы хорошая инвестиция. Как раз с 2012 года недвижимость в Португалии росла в стоимости на 6-8% в год. В 2012 году ввели золотые визы для инвесторов, и пошел поток гостей из США, Китая, Индии. Гражданам США, например паспорт Евросоюза нужен для оптимизации налогообложения. Свой первый объект в Португалии я купила в 2018 году, и за 2 года его стоимость выросла на 30% в евро. А так как Португалия налоговый оазис Евросоюза, то с перепродажи инвесторы не платят налог в том случае, если деньги остаются в стране.
– Что происходит сейчас с недвижимостью на Кипре? Кипр долгое время был одним из популярных мест отдыха россиян, там удобные сервисы, легко долететь из России.
– Нас интересуют рынки, которые привлекают инвесторов со всего мира. Мы продавали недвижимость в Дубае, Португалии, Испании. После ограничений 2022 года нам пришлось искать новые рынки. Этими рынками стали Турция и Индонезия. Турция интересует граждан многих стран. Россияне инвестируют в Турцию, чтобы получить турецкий паспорт или зарегистрировать компанию для бизнеса с западными странами.
– Какой порог входа в недвижимость в Турции?
– Самые дешевые варианты на Юге Турции. Там открывается новый международный аэропорт, будет много инфраструктуры. За $80-100 тысяч можно купить однокомнатную квартиру недалеко от моря, например, в Газипаше или в Аланье. Там огромные пляжи. За $120-130 тыс. можно купить квартиру в новых жилых комплексах, и перепродать ее через 2-3 года за $150 тыс.
– А ипотечные кредиты можно получить для покупки?
– В Турции даже местные жители редко берут ипотеку – высокие процентные ставки, высокая инфляция и нестабильная валюта.
– Нужно платить сразу?
– Если готовый дом – то сразу, если дом стоится, то сразу нужно оплатить 30%.
– Насколько надежно инвестирование в жилье Турции на этапе строительства?
– Сделка будет проводиться через эскроу счет. Власти Турции заинтересованы в привлечении инвестиций и мошенничества при продаже жилья очень редки.
– А какие локации кроме юга Турции могут быть интересны?
– Конечно, Стамбул. В Стамбуле цены недвижимости за последний год в долларах выросли вдвое, так как многим стал нужен турецкий паспорт. Раньше нужно было всего $250 тыс., чтобы получить паспорт, но сейчас необходимо уже $400 тыс., так как желающих много. В Турции все сделки с недвижимостью проходят в евро. Интересно, что индекс роста цен на недвижимость в Турции почти не имеет просадок даже во время мировых финансовых кризисов.
– $400 тысяч – это по кадастровой стоимости?
– Да, поэтому в Стамбуле так сильно и растут цены. Только в Стамбуле цена по кадастру и реальная стоимость покупки полностью совпадают.
– Развитие локаций на Черноморском побережье Турции идет? В Измире, например?
– Да, Измир – очень интересное место. Но пока там продается скорее люксовый сегмент недвижимости. А на Черноморском побережье Турции пока оживления продаж нет. Скорее всего, из-за бОльшей сложности логистики.
– Какие налоги на недвижимость в Турции?
– Налоги высокие. Поэтому многие застройщики и прописывают в договоре цену ниже стоимости покупки, если речь не идет о получении турецкого паспорта.
– А языковая проблема в Турции есть?
– Английский язык знают многие. В агентствах недвижимости Турции много русских сотрудников. В одной Аланье 400 агентств недвижимости, половина риэлторов в которых говорят на русском.
– Инвестиции в недвижимость Турции делаются для сдачи ее в аренду или в расчете на рост цен?
– Скорее, на рост цен. Аренда в Турции приносит невысокий доход, примерно 4% годовых. Но при этом растет цена самой недвижимости. Однако мы предупреждаем своих клиентов, что рынок недвижимости в Турции не может расти так быстро очень долго. По прогнозам рост будет в ближайший год, до следующих президентских выборов. Поэтому мы работаем сразу на рынках нескольких стран.
– Инвестиции в Турции делаются, прежде всего, с расчетом на перепродажу?
– Да, и в короткие сроки, год-полтора.
– А для переезда в Турцию, какие локации могут быть интересны?
– Без паспорта можно получить вид на жительство, причем даже при наличии долгосрочного договора аренды жилья. Можно приехать, заключить договор аренды, открыть счет в банке, осмотреться. В Турции много школ, в которых преподавание ведется на русском, английском или испанском языках. Цены на проживание в Турции заметно ниже, чем в Москве.
– Вы активно работаете на рынке недвижимости Дубая. Почему именно этот эмират? Какие еще есть варианты?
– Дубай сейчас привлекает инвесторов со всего мира. В марте на выставке Экспо-2022 в Дубае было открыто 50 тысяч международных стартапов. Все это разогрело цены на недвижимость. Хотя и сейчас цены на недвижимость в Дубае значительно ниже, чем в других мегаполисах. Правительство Дубая привлекает международных инвесторов льготами. Например, резидентство там дешевле, чем в других эмиратах, от $205 тыс. при инвестициях в недвижимость, что примерно вдвое-втрое дешевле, чем в Абу-Даби.
Конечно, есть интересные объекты и в других эмиратах, например, в районе Аль Хамра. Цены на жилье там значительно ниже, чем в Дубае, там много туристов и отличные пляжи. Для ведения бизнеса этот район тоже подходит, так как при покупке недвижимости вы получаете визу резидента эмирата на 1 лет.
– Полагаете, экономический бум в Дубае надолго?
– В пандемию в Дубае на 40% просели цены на недвижимость. И пока мы не достигли показателей 2017 года, есть потенциал для роста цен. Отсутствие налогов привлекает инвесторов и бизнесменов со всего мира. Доход 8% годовых в валюте от сдачи в аренду жилой недвижимости при отсутствии налогов – это очень хороший результат. Если речь идет о бизнес-недвижимости, то доходность может быть и выше, 10-11% годовых.
Все этапы покупки недвижимости – от покупки до сдачи в аренду и продажи, можно сделать по доверенности на нашего сотрудника, если у инвестора нет возможности заниматься этим лично. В Турции это сложнее, так как есть разница между ценой в кадастре и рыночной стоимостью объекта. Дубай сейчас становится консервативным рынком недвижимости, вкладываться лучше на срок от 5-7 лет. Активно растет сегмент люксовой недвижимости.
– У меня друг, IT-бизнесмен, переехал из Бостона в Дубай пару лет назад. Они купили с партнерами сразу несколько квартир. Его удивило, что им даже не предложили скидку больше 5%.
– Да, популярные проекты от госзастройщиков быстро продаются и без скидок. У нас был интересный кейс в мае. Застройщик продавал жилье только этажами, при этом цена этажа была ниже розницы на 11%. Мы предложили застройщику выкупить целый этаж, 18 квартир, но для разных инвесторов. Было очень непросто провести эту сделку всего за несколько дней.
– Гражданство в Дубае получить невозможно. Какой статус россиянин там?
– Нужно оформлять визу резидента для себя и членов семьи. Самый дешевый способ – купить жилье, можно получить юрлицо и визу резидента на 12 лет. Она действует на территории всех эмиратов, открывает доступ ко всем местным сервисам.
– Сейчас в Дубай едет много россиян?
– Да. Цены на недвижимость в Дубае начали расти после пандемии. Самые выгодные сделки для инвесторов были осенью 2020 года. Вместе с ценой недвижимости после окончания пандемии растет и цена аренды.
– А какие есть варианты развития бизнеса для россиян, например для IT-предпринимателей?
– Сразу открывается юрлицо. Бывает, что покупают недвижимость с целью вывести деньги из России. И после продажи части недвижимости полученные деньги вкладываются в бизнес.
– Ваше агентство обеспечивает весь цикл – нотариус, регистрация, вид на жительство, гражданство?
– Мы делаем под ключ многие вещи, оформление купли-продажи жилья, оформление собственности. По оформлению резидентства у нас есть доверенные партнеры, которые оказывают эти услуги, в том числе и нашим клиентам.
– Какой средний чек у вашего агентства?
– У нас много клиентов с чеком $200-250 тыс. Мы помогаем с документами, получением вида на жительство, даем проверенные контакты банков и брокеров.
– А если человек хочет просто инвестировать, он может обойтись без поездок в Дубай?
– Да. У нас за последние год-полтора многие клиенты покупали квартиры от застройщика. До сдачи дома в Дубае делать, собственно, инвестору нечего. Мы по доверенности все можем оформить. Но при желании клиент может и лично участвовать во всех этапах сделки.
– Где проще с точки зрения меньшей бюрократии в оформлении документов, открытии бизнеса – в Турции или в Дубае?
– Наверное, примерно одинаково. В Дубае, конечно, налоги крайне низкие, но даже в Турции налоги значительно ниже европейских.
– Ваше агентство начало заниматься недвижимостью в Индонезии. Это, прежде всего недвижимость на острове Бали?
– В первую очередь, конечно, Бали. Но Индонезия входит в G-20. Страна на 7 месте в мире по темпам экономического роста, многие производители электроники открывают заводы в Индонезии. На Бали будут строить крупный международный аэропорт, что увеличит поток туристов с допандемийных 16 миллионов в год до 32 миллионов, планируется строительство большого порта для приема круизных лайнеров. Проблема Бали – пробки на автодорогах, чтобы ее решить планируется постройка скоростных автотрасс. Все это приведет к росту цен на землю для строительства. Туристическая часть занимает 1/10 площади острова, и 80% этой земли уже застроено. Поэтому интересна для инвестиций именно земля на Бали, ее стоимость будет расти. Арендная доходность на Бали уже высокая.
– Основная доходность будет от аренды?
– Виллу – дом с бассейном, несколько комнат, на участке 2,5 сотки земли сейчас можно купить за $210 тыс. А через год такая вилла может стоить $295 тыс. по данным застройщиков. Конечно, цена недвижимости зависит от локации.
– Каков доход от аренды?
– Аренда на Бали дорогая, 13%-15% годовых в долларах. Например, вилла за $350 тыс. приносит $10 тыс. в месяц в высокий сезон.
– На Бали есть сезонный фактор?
– Температура примерно одинаковая, но есть дождливые недели. В зимние месяцы, особенно на Новый год, многие туристы едут на Бали из Австралии.
– Каков порог входа в недвижимость на Бали?
– Готовая вилла с 3 спальнями стоит $210 тыс., и $300 тыс. в более популярном районе. Лофты двухэтажные стоят от $115 тыс., с отделкой и мебелью под сдачу или проживание, в 8 минутах от моря на авто. Сдается такой лофт по $100 в сутки. При заполняемости 60-80% в год и минус 20% на платежи управляющей компании чистый доход составит 15% годовых.
Если сравнивать Бали с Дубаем, то Дубай – большой шумный мегаполис, там хорошее образование для детей, активно развивается бизнес. На Бали спокойнее и природа несравнимо красивее.
– Вы начинаете пробный проект на Бали? Или уже обслуживаете клиентов?
– У нас 8 человек работает и живет в Дубае, мы хорошо знаем этот рынок. А Бали для нас новый интересный рынок. Но мы уже продали несколько объектов на Бали в этом году.
– Разница в ценах недвижимости на побережье и в глубине острова велика?
– Если есть вид на море, доходность от аренды недвижимости будет выше. Конечно, нужно учитывать еще много нюансов.
– А как с бюрократией на Бали для россиян?
– Легче, чем в Дубае и Турции. Юрлицо открывается еще до покупки недвижимости, всего за неделю. Еще неделя потребуется на получение на учредителя юрлица вида на жительство. Через 2-3 недели можно прилететь с готовым пакетом документов как резидент Индонезии, открыть счет в банке на компанию и на физлицо.
Небольшая проблема – это логистика. Пока перелет из Москвы занимает более 12 часов. Зато денежный перевод из России уходит в Индонезию быстрее, чем в Дубай. Застройщики в Индонезии принимают оплату криптовалютой без комиссии. Для сравнения – в Дубае комиссия 2%-3% за оплату криптовалютой, причем принимают ее всего несколько застройщиков.
– К вам в офис можно обратиться за консультацией?
– Да, конечно. Мы готовы дать бесплатную консультацию по рынкам недвижимости стран, на которых мы активно работаем. После заполнения формы на нашем сайте мы свяжемся с вами. У нас 2 офиса – в Дубае и в Москве. Комисионные при покупке недвижимости в Дубае оплачиваются застройщиком. Мы берем комиссию агентства 2% только при продаже недвижимости на вторичке.
– А как обстоят дела с налогами?
– В Дубае налоги на доходы физлиц 0%. В Индонезии 20% налог для нерезидентов, 10% налог для резидентов. Если вы покупаете в Индонезии недвижимость, то вы становитесь резидентом и платите налог 10%.